各街道、乡镇、社区居委会、业委会、物管会、物业服务企业、各相关单位和相关业主：
住宅专项维修资金（以下简称维修资金）为解决住宅的维修改造，保障业主的居住安全发挥了重要作用，但仍然存在着业主决策机制不规范、支取使用信息不透明、事中事后监管不到位等问题。为进一步提高我区维修资金的科学管理水平，保证住宅共用部位、共用设施设备能够得到及时维修、更新和改造，根据《民法典》、《北京市物业管理条例》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物836号)、《关于修改〈关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知〉的通知》（京建法〔2016〕15号）、《关于加强城镇国有土地上依法建造住宅维修工作的指导意见（试行）》（京建发〔2021〕240号）的有关规定，现就规范我区维修资金使用有关问题通知如下：
1．住宅需要进行维修、更新和改造时，物业服务企业根据维修和更新、改造项目向申请主体提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主向申请主体提出使用建议。符合《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》（京建发〔2010〕272号）支取使用维修资金条件的，由业主委员会作为申请主体；没有成立业主委员会的，由经过业主大会或业主共同决定授权的物业管理委员会作为申请主体；未成立业主委员会（物业管理委员会）的，由街道（乡镇）或者社区（村）确定申请主体。
2．申请主体自行或委托物业服务企业根据维修和更新、改造项目情况编制维修资金使用方案，具体包括维修项目、预算费用、分摊标准、竣工验收等内容。
3．申请主体需在小区显著位置并通过其他多种渠道公示维修资金使用方案、施工单位的选择方式、申请使用维修资金的方式、维修资金事中事后的监管等内容，充分征求相关业主意见。申请主体在街道（乡镇）的指导监督下组织相关业主对维修资金使用方案进行表决（应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）。表决通过后的使用方案及相关决议经社区居委会核实意见后需在小区显著位置并通过其他多种渠道再次进行公示。
为进一步提高业主共同表决的效率，业主大会可以在管理规约和议事规则中约定对维修资金使用可采取的表决方式；小区年度涉及多项的维修资金使用方案，在提交业主大会一次性表决后，使用时不需要再另行表决。
4．涉及屋面防水损坏、电梯故障、高层住宅水泵损坏、楼体单侧外立面脱落、专用排水设施功能障碍、消防系统功能障碍等危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即使用维修资金进行维修和更新、改造的，不需业主进行表决，但需要由社区居委会提供现场核实意见（电梯及消防设施故障现场难以判断的，可由专业机构出具鉴定报告或依据有关部门出具的整改意见），需将使用方案在小区显著位置并通过其他多种渠道进行公示。
5．物业服务企业或者相关业主负责组织实施使用方案，须按支取使用维修资金的相关程序向区住建委提出申请，申请表请使用2021-1版（网址：http://www.bjzxwxzj.gov.cn），区住建委按规定程序进行审核。
6．加强维修资金使用事中事后监管。通过引入工程过程监理、竣工验收审价、业主委员会（物业管理委员会）定期公布维修资金收支情况、业主委员会（物业管理委员会）换届前财务审计、物业服务企业如实公示维修资金使用情况等多种方式，确保维修资金依法合规使用。
维修工程完工后，实施维修的施工企业应书面向申请主体报告。申请主体应当组织有关单位验收，出具工程验收报告，并在5个工作日内作出是否合格的意见；不合格的，施工企业应无条件整改到工程合格。施工企业应当承担所实施维修工程的质量保证责任，保修期（按北京市相关政策执行）内出现质量问题应及时修复。
7．建立应急维修机制。街道（乡镇）承担城镇住宅应急维修责任。城镇住宅发生房屋漏雨、下水主管道堵塞等需要应急维修、维修责任人暂时无力维修的，或者发生突发情况需要紧急维修的，街道（乡镇）应当组织相关抢险队伍进行应急维修。应急维修的费用按照工程造价定额确定，发生的费用由维修责任人承担。
8．下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（4）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。
9．住宅共用设施设备报废后回收的残值应当转入维修资金滚存使用。
10．业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业等责任主体要做好基础数据统计工作，建立维修资金明细台帐，遇有共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造，做到快速反应，维修及时。
11. 支持法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与维修资金使用管理和服务活动，为维修资金申请主体提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计等服务。申请主体应自主聘请专业工程造价咨询机构对工程预算进行评估，或聘请工程监理机构对维修资金使用全过程进行监理。
12. 区住建委将加强对工程量较大、金额较高的维修资金使用项目的抽查检查，重点对维修资金使用过程中涉及的使用方案编制、业主共同表决、工程维修质量、工程验收决算等进行综合检查。涉及申请主体、物业服务企业、施工企业及相关服务机构虚报维修范围、虚报工程预算、提交虚假申请材料等违法违规的，一经发现，依法追究相关人员责任，有刑事犯罪的，移送司法机关。
北京市通州区住房和城乡建设委员会
2021年12月3日
