(通政办发〔2020〕4号)北京市通州区人民政府办公室关于印发通州区历史遗留房地产开发项目不动产登记专项治理工作方案的通知

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(通政办发〔2020〕4号)

各街道办事处,各乡、镇人民政府,区政府有关委、办、局:

《通州区历史遗留房地产开发项目不动产登记专项治理工作方案》已经区政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

北京市通州区人民政府办公室

2020年2月17日

    (此件公开发布)

通州区历史遗留房地产开发项目

不动产登记专项治理工作方案

根据市委市政府工作要求,为了解决通州区历史遗留房地产开发项目不动产登记的有关问题,切实增强群众安全感、获得感,依据市规划自然资源委、市住房城乡建设委、市税务局《关于印发切实解决历史遗留房地产开发项目不动产登记有关问题意见的通知》(京规自发〔2019〕329号)(以下简称《通知》)要求,结合我区实际,特制定本方案。

一、处理范围

2015年7月我市不动产统一登记实施前,我区国有建设用地上经规划许可后已建成的房地产开发项目,迄今已实际交付合法购买并使用房屋的自然人、法人或非法人组织(以下简称“购房人”)5年以上,因开发企业不履责、项目手续不完善以及未严格按照批准的规划和用地等条件开发建设等原因,未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次或转移登记,造成购房人“办证难”,合法权益无法保障的房地产开发项目(以下简称“历史遗留项目”)。

二、工作原则

(一)尊重历史,实事求是。践行以人民为中心的发展思想,从维护群众合法权益的角度出发,充分考虑历史、现状和政策法规逐步完善的实际,积极研究处理办法,切实推动历史遗留项目处理,增强人民群众安全感、获得感。

(二)街乡吹哨,部门报到。强化各乡镇、街道属地责任,主动开展项目排查,上报项目梳理情况,针对不同情况先易后难、分类研究,并配合做好相关工作。

(三)先行登记,违法必究。在具体问题处理中实现“两个分开”:一是坚持“无错优先”,将完善不动产登记前置审批手续与为履行合法购房手续的购房人办理登记分开,对现状基本符合规划的历史遗留项目,除涉及安全使用的质量验收外,不再将其他审批、验收等作为购房人办理登记的前置条件;二是坚持“谁违法、谁担责”,将历史遗留项目中涉及的开发企业违法违规问题处理与为购房人办理登记分开,在依法严厉查处开发企业违法违规行为的同时不影响为购房人办理登记。

三、工作安排

(一)组织领导

按照《通知》要求,成立通州区历史遗留项目处理工作专班,负责指导、督促、推进我区历史遗留项目不动产登记发证工作。专班由副区长阳波同志牵头,成员单位为区委政法委、市规自委通州分局、区住房城乡建设委、区税务局、区信访办、区法院、区司法局、区经济和信息化局、通州公安分局、区政府房屋征收中心、区金融办、区公积金担保中心、相关乡镇和街道办事处。各成员单位应抽调专人,承接工作专班的具体工作。

专班办公室设在市规自委通州分局,办公室主任由靳京同志兼任,主要承担专班日常工作,督促落实专班确定的事项,定期向专班成员单位通报工作情况。

(二)职责分工

历史遗留小区未发证问题都有各自的历史成因,概括原因主要集中在开发商不配合办理和登记要件不全两方面。根据未发证问题专项治理涉及的工作,按照专班成员单位职责范围,确定以下任务分工:

1.关于房屋未办理规划验收的处理

2002年1月1日(含)以后竣工,不具备规划验收条件的历史遗留项目,应先由规划自然资源部门对建设工程依规建设情况提出书面意见。如主体工程符合规划许可内容的,可在处理方案明确后为购房人办理产权登记;如擅自变更规划方案建设的,经规划自然资源部门依法追究,办理相关手续后再办理产权登记。2002年1月1日前竣工的历史遗留项目可参照上述意见办理。

责任单位:市规自委通州分局

2.关于房屋局部超出宗地界址界限的处理

房屋局部超出已登记宗地的界址界限,且超出部分未占用集体土地的历史遗留项目,相关职能部门应核实超出宗地界址界限的原因。如房屋符合规划且取得所占宗地权利人同意的,可在处理方案明确后为购房人按原土地登记信息办理产权登记。

责任单位:市规自委通州分局、区住房城乡建设委

3.关于不动产抵押有关问题的处理

开发企业已办理抵押登记的历史遗留项目,应先由区专班办公室会同金融主管部门核实抵押登记中债权的实际偿还情况。如已经还清贷款但未注销抵押登记的,协调相关金融机构配合办理抵押权注销登记;如已对债权做内部核销的,鼓励相关金融机构配合办理抵押权注销登记;如债权已经打包处理,无法配合办理抵押权注销登记的,建议当事人通过诉讼等途径解决。

历史遗留项目认定公告期满后,为购房人发放贷款的金融机构,应及时提交房屋抵押合同等材料向房屋所在区登记部门申请抵押登记,并提交贷款购房人名单。贷款购房人先申请转移登记的,应同时提交抵押登记书面申请,待抵押权人申请抵押登记后一并办理。

责任单位:市规自委通州分局、区金融办、区公积金担保中心

4.关于未办理房屋竣工验收的处理

房屋建成后,因工程款结算纠纷、擅自变更规划方案建设等原因,不具备竣工验收条件的历史遗留项目,购房人可共同委托具备相应资质的检测鉴定机构对整栋房屋进行防雷、安全检测鉴定。防雷检测合格,且房屋安全鉴定结果认定房屋可以安全使用的,可在处理方案明确后为购房人办理产权登记。

责任单位:市规自委通州分局、区住房城乡建设委

5.关于不动产测绘有关问题的处理

未完成不动产测绘的历史遗留项目,购房人可共同委托测绘单位对土地、房屋的界址界限及面积进行测量,其中房产测绘成果按整栋出具的应经房屋行政主管部门审核合格。对房屋不具备实测分摊面积条件的,购房人可按合同约定的建筑面积和实测的套内建筑面积申请登记。

责任单位:市规自委通州分局、区住房城乡建设委

6.关于房屋权利性质认定的处理

涉及征收、拆迁、危旧房改造、棚户区改造、人口疏解、环境整治、绿隔等未明确房屋权利性质的历史遗留项目,由相关部门确认房屋权利性质后,再为购房人办理转移登记。

责任单位:市规自委通州分局、区政府房屋征收中心

7.关于登记申请人认定的处理

申请登记的房屋经预售合同备案的,申请人应与备案的购房人一致;涉及征收、拆迁、危旧房改造、棚户区改造、人口疏解、环境整治及绿隔等情况的,申请人应与相关部门确认的人员一致;其他情形的,应提交人民法院、仲裁机构生效法律文书,证明申请人为申请登记的权利人。

责任单位:市规自委通州分局、区住房城乡建设委、区政府房屋征收中心

8.关于契税征管问题的处理

对未缴纳契税且由购房人单方申请转移登记的历史遗留项目,税务部门可依据处理方案为购房人办理契税纳税申报手续。申报时购房人应向税务部门提供身份证明、房屋买卖合同、能够证明支付合同约定房价款购房发票或收据,以及载明房屋面积、坐落地址的证明材料。

责任单位:区税务局

9.关于门楼牌坐落证明的处理

因规划验收等前期手续不完善,未取得门楼牌坐落证明的历史遗留项目,如经规划自然资源部门确认房屋符合规划,且有关情况已函告公安部门的,公安部门可出具门楼牌坐落证明。

责任单位:市规自委通州分局、通州公安分局

10.关于划拨土地已竣工商品住房上市出售补交地价款有关问题的处理

1997年1月1日之前竣工的历史遗留项目,部分商品住房因上市出售补交地价款的,可由购房人按每平方米建筑面积销售价格的5%缴纳土地出让金,不再签订土地出让合同。对上述日期之后竣工的,房地产转让按国家和本市有关规定办理相关手续。

责任单位:市规自委通州分局

11.关于土地出让手续有关问题的处理

未按土地出让合同约定缴齐土地价款,或房屋实际建成情况不符合土地出让合同约定的历史遗留项目,可在处理方案明确后为购房人办理产权登记。未依规变更土地出让合同手续、缴齐土地出让价款前,不得办理开发企业自持部分的产权登记。

责任单位:市规自委通州分局

四、处理程序

(一)项目申报。开发企业、购房人、业主委员会、业主代表等向所在街道或乡镇政府提出历史遗留项目处理申请,各乡镇政府、街道办事处负责收集、整理辖区内申请项目,根据处理范围进行筛选,摸底调查项目基本情况,提出初步处理意见,并定期向区专班办公室报送。申请从提出到报送区专班办公室时间原则上不超过一个月。

(二)编制方案。区专班办公室核实申请项目属于本方案处理范围后,按照本市不动产登记有关规定收集土地权属来源、规划建设手续、缴费完税证明等登记办理材料。并结合处理措施,对于有疑难问题或不能明确处理意见的历史遗留项目,区专班办公室向区工作专班、市级审批部门或由区政府向市级联席会议征求、请示,明确处理意见。处理意见确定后,由区专班办公室结合处理措施及材料情况编制具体处理方案,报区政府审批。

(三)完成登记。方案经区政府批准后,区专班办公室在区政府及市不动产登记主管部门门户网站连续5日发布项目认定公告。登记部门按照方案规定受理申请后,应分批完成申请人名单及申请坐落的公示环节,经公示无异议或者异议不成立的按规定核准登记。

五、惩戒措施

区工作专班组织有关部门对开发企业涉及的违法违规及不当牟利等行为逐一梳理明晰,并在历史遗留项目认定公告发布后,同步将经批准的处理方案及上述明晰情况函告相关职能部门。相关职能部门按照《北京市城乡规划条例》等文件规定,积极履职尽责,强化与人民法院协调配合,综合运用行政执法、行政决定、行政强制及诉讼等手段对开发企业进行严厉追责。

根据《关于印发<关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录>的通知》(发改财金〔2017〕1206号)、《关于印发<北京市工程建设领域审批承诺制失信行为惩戒管理办法(试行)>的通知》(市规划国土发〔2018〕350号)等文件规定,各相关职能部门要按照“谁监管、谁负责,谁处理、谁认定”的原则,进一步健全“一处失信、处处受限”的房地产领域联合惩戒机制,将历史遗留项目中开发企业的违法违规及不当牟利行为认定为较重等级以上失信行为,将该企业及其法定代表人、主要负责人和对违法违规行为负有直接责任的从业人员列为失信责任主体,从房地产市场准入、资质等级、行政许可、抵押融资、人员执业等方面采取综合措施进行惩戒。

六、工作要求

在通州区历史遗留项目不动产登记专项治理工作中,各单位要提高政治站位,践行以人民为中心的发展思想,高度重视,密切合作,深入调研,充分研调摸底项目情况,细化工作流程。对未列入处理范围的,可参照相关处理原则、机制以及议事程序,按照“一事一议”方式研究解决,坚决防止“小产权房”通过“办证难”问题处理合法化。

我区将历史遗留项目问题处理情况于每年3月底前上报市级联席会议办公室,对无特殊原因久拖不决、处理不当激化矛盾等情况,将建议有关部门对相关责任人进行问责。

本方案自印发之日起施行,有效期5年。

附件:关于加强对房地产领域历史遗留项目开发主体违规失信行为联合惩戒的实施办法

附件

关于加强对房地产领域历史遗留项目

开发主体违规失信行为联合惩戒的实施办法

为了解决通州区历史遗留房地产开发项目不动产登记的有关问题,严厉打击历史遗留项目中开发企业的违法违规及不当牟利行为,促进房地产领域相关主体依法诚信经营,加快推进社会信用体系建设,增强群众幸福感、安全感、获得感。特依照法律、法规、规章和相关规范性文件的规定,经研究,制定如下联合惩戒实施方法:

一、联合惩戒对象

联合惩戒对象主要指在房地产领域开发经营活动中存在违法违规、不当牟利及其他失信行为的相关机构及人员等责任主体,包括:(一)房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业;(二)失信房地产企业的法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员。

二、联合惩戒工作原则

(一)坚持“谁监管、谁负责,谁处理、谁认定”的原则

明确责任分工,落实责任主体,各部门依据自身职责周密安排,制定方案,认真落实,切实加强房地产市场监管。综合运用行政执法、行政决定、行政强制及诉讼等手段对开发企业进行严厉追责。

(二)坚持“一处失信、处处受限”的联合惩戒机制原则

建立健全信用信息推送机制,及时更新、公开信用信息,保障真实性和完整性,形成全区联合惩戒网络,提升职能部门联合监管能力,规范和完善房地产市场秩序,树立良好的房地产市场风气。

(三)坚持“公开透明,稳步推进”原则

规范文明执法行为,对不同的违法违规开发主体,采取有针对性的处理措施,切实做到尽责担当,依照相关事项分步实施,有序推进,务求实效。

三、联合惩戒工作流程

(一)函告相关部门

区历史遗留项目处理工作专班组织有关部门,对开发企业涉及的违法违规及不当牟利等行为逐一梳理明晰,并在历史遗留项目认定公告发布后,同步将经批准的处理方案及详细情况函告相关职能部门。

(二)通告整改

对首次发现并认定存在违法违规行为的开发主体,由相关职能部门通报参与开发建设的企业或个人,责令涉及的企业或个人限期整改,在此基础上,属地政府要将开发主体地址,参与开发建设的企业名称、个人信息记入台账,永久保存,并上传至乡镇、街道综治信息平台,由区级综治信息平台汇总后提供各职能部门共享。在整改完成前,由区住房城乡建设委限制该企业的网签权限。对逾期不改的,由各职能部门分别进行处理,由区住房城乡建设委依照法律、法规、规章和相关规范性文件的规定,对企业处以罚款;区市场监管局根据自身职责对企业的经营行为进行检查,并依照法律、法规、规章和相关规范性文件,进行处罚。对按期整改的,由属地政府在台账中注记按期整改完成信息、发生频次。

(三)联合惩戒

对拒不配合历史遗留项目处理工作,或再次发现存在违法违规行为,造成较坏社会影响的开发企业和个人,由各联合惩戒实施部门依照法律、法规、规章和相关规范性文件,实施联合惩戒。

(四)纳入失信名单

参照属地政府和各联合惩戒实施部门意见,由有关部门依法依规将严重违法违规的开发企业或个人纳入失信名单,报送区经济和信息化局,由区经济和信息化局在信用通州网站有选择的对外公布,同时,推送信用北京和信用中国。

四、联合惩戒具体措施

(一)对失信主体实施行政惩戒措施。将严重失信主体列为各联合惩戒单位重点监管对象,由区各有关行政部门依据职责,依法依规采取行政惩戒措施,并在日常监管中加强力度,从严审核行政许可审批项目,从严控制生产许可证发放。对严重失信主体,依法依规限制参与、设立、审批等行业相关的经营活动。对严重失信企业及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的注册执业人员等,实施市场和行业禁入措施。

实施主体:区金融办、区经济和信息化局、区商务局、区住房城乡建设委、区发展改革委等单位

(二)对失信主体实施市场惩戒措施。督促有关企业和个人履行法定义务,对有履行能力但拒不履行的严重失信主体,实施市场惩戒措施,支持征信机构采集严重失信行为信息,纳入信用记录和信用报告。鼓励市场主体对严重失信个人采取差别化服务,引导商业银行、证券期货经营机构、保险公司等金融机构对严重失信主体提高贷款利率和财产保险费率,或限制向其提供贷款、保荐、承销保险等服务。

实施主体:区法院、区金融办、区经济和信息化局等单位

(三)对失信主体实施社会惩戒措施。由相关行业协会、融媒体中心引导行业协会完善行业内部信用信息采集和共享机制,将严重失信行为记入会员企业信用档案。支持行业协会商会按照行业标准、行规、行约等,视情节轻重对失信会员实行警告、行业内通报批评、公开谴责、不予接纳、劝退等惩戒措施。充分发挥新闻媒体等社会舆论作用,加大对社会影响恶劣、情节严重失信行为的曝光力度。

实施主体:各行业协会、区融媒体中心等单位

五、工作要求

(一)高度重视,密切协作。各联合惩戒实施部门要贯彻落实市、区领导指示精神,明确目标,切实履行工作职责。进一步提高政治站位,以副中心标准,强化责任担当,全面规范联合惩治各项工作。充分利用“街乡吹哨、部门报到”工作机制,加强与属地政府的密切配合,通过实施联合惩戒各项措施,密切协同合作,切实保障人民群众合法权益,维护城市副中心社会安全稳定,提高群众安全感和满意度。

(二)加强监管,严厉打击。住建、市场监管、税务等部门,加强对房地产开发的监督管理,以群众反映强烈的重点问题为突出点,将经营、参与违法违规行为的企业和个人纳入管控视线;及时将失信企业和个人等严重失信主体纳入诚信“黑名单”并适时曝光;充分发挥业务覆盖广、工作触角多、信息掌握全的优势,在参与联合惩戒的同时,深挖涉黑涉恶涉腐线索,依法依规严厉打击。

(三)广泛宣传,舆论引导。结合联合惩戒工作,广泛宣传房地产市场相关法律法规和有关规定,曝光参与违法违规行为的企业和个人被联合惩戒的典型案例教育引导其它企业和个人切勿以身试法,营造良好的舆论氛围,促进我区房地产市场健康有序发展。


解读:(通政办发〔2020〕4号)北京市通州区人民政府办公室关于印发通州区历史遗留房地产开发项目不动产登记专项治理工作方案的通知

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