北京市通州区人民政府
关于通州区老旧小区综合整治工作方案
（2018-2020年）的通知
各乡、镇人民政府，各街道办事处，区政府有关委、办、局：
现将《通州区老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）》
印发给你们，请认真遵照执行。
北京市通州区人民政府
通州区老旧小区综合整治工作方案
（2018-2020年）
为进一步落实北京城市副中心战略定位，提升城市治理水平，改善城市人居环境，满足人民日益增长的美好生活需要，根据《北京市人民政府办公厅关于印发〈老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）〉的通知》（京政办发〔2018〕6号）及市住房城乡建设委的相关工作要求，结合我区实际，特制定本方案。
一、指导思想
深入贯彻落实党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面落实习近平总书记对北京的重要讲话精神，以新版城市总体规划为依据，坚持以人民为中心，按照自下而上、以需定项、理顺机制、强化服务、标本兼治、完善治理原则，加大疏解整治促提升工作力度，不断完善老旧小区各类配套设施，创新机制,优化功能，补齐短板，提升环境, 解决好人民最关心、最迫切、最现实的问题，实现精治、共治、法治，努力把老旧小区打造成居住舒适、生活便利、环境优美、整洁有序、邻里和谐、守望相助的美丽家园。
二、基本原则
（一）综合改造、突出重点原则。改造项目应总体规划、资金整合、因地制宜、重点突出。在注重综合改造的同时，把抗震节能综合改造、上下水改造、架空线入地及规范梳理、补建停车位、增设电梯等内容作为改造重点。
（二）自下而上、以需定项原则。充分依靠业主，依据业主意愿来确定老旧小区改造项目和内容，在业主同意承担相应责任和费用的前提下，做到应改尽改。
（三）政府主导、社会参与原则。理顺业主、市场和政府的关系，转变政府职能，由政府管理转变为现代化的公共治理。突出业主的责任，业主要参与决策和监督综合整治实施过程。政府搭建平台，吸引市场主体参与老旧小区综合整治。改造完成后，建立起符合老旧小区实际的管理模式。
（四）区级统筹、属地为主原则。突出区政府统筹职能，加大政策、资金和资源的统筹力度，落实乡镇政府、街道办事处（以下简称“属地”）在老旧小区综合整治工作中的管理职能。
（五）责任共担、依法实施原则。老旧小区综合整治，要在业主签订改造协议后给予支持推进。既要政府统筹，又要发挥改造参与各方的积极性、主动性，建立责任共担机制，依法推进老旧小区综合整治工作。
三、整治范围、内容和计划
（一）整治范围
优先实施1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区，1990年以后建成、住宅楼房性能或效果未达到国家节能50%标准的小区；优先实施经鉴定部分住宅楼房已成为危房、没有责任单位承担改造任务的小区。
对“十二五”期间已完成抗震节能改造，但基础设施、基本功能仍存在不足，或物业管理不完善的小区进行整治，注重补足设施、提升功能，建立物业管理长效机制。对简易住宅楼和没有加固价值的危险房屋，通过解危排险、拆除重建等方式进行整治。
（二）整治内容
老旧小区综合整治主要实施“六治七补三规范”，即：治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线，补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力，规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。具体整治内容采用菜单式，分为基础类和自选类。基础类是必须改造整治内容，自选类是在已实施基础类改造整治的前提下，根据居民意愿确定的改造内容（见附件1）。
1.房屋建筑本体改造。基础类改造内容包括：拆除小区内违法建设、整治开墙打洞、清理群租、治理地下空间；对经鉴定不满足抗震设防要求的楼栋进行抗震加固和节能改造；对性能或效果未达到国家节能50%标准的楼栋进行节能改造；进行空调和楼体外面线缆规整；对楼体进行清洗粉刷；拆除楼体各层窗户外现有护栏，对一层加装隐形防护栏；进行光纤入户、无障碍设施完善；根据实际情况，对楼内水、电、气、热、通信、防水等老化设施设备进行改造。自选类改造内容包括：多层住宅楼房增设电梯等上下楼设施、楼体抗震加固增加阳台、多层住宅楼房平改坡、屋顶美化、太阳能应用等。
2.小区公共区域整治。基础类整治内容包括：拆除小区公共区域内违法建设；开展地桩地锁专项整治，清理废弃自行车；进行绿化补建，修补破损道路；完善公共照明、安防、消防设施；更新垃圾分类投放收集站，更新补建信报箱；无障碍设施和适老性改造；根据实际情况进行水、电、气、热、通信、光纤入户等线路管网和设施设备改造，架空线入地及规范梳理；有条件的居住小区进行“海绵城市”改造，增建公厕，增设再生资源收集站点。自选类整治内容包括：补建停车位及电动汽车充电设施，完善小区信息基础设施和技术装备、增加养老服务设施和社区综合服务设施等。
有条件的小区，引入新型节水和水土保持设施，建设管廊，实施装配式改造，打造智慧社区。
（三）整治计划
2018年，对梨园镇、永顺镇、中仓街道办事处、北苑街道办事处、玉桥街道办事处所辖的5个项目进行改造（见附件2）。
2019、2020年，由区住房城乡建设委结合各属地改造意见，合理编制年度计划，经市老旧小区综合整治联席会审核确认后，按市级年度改造计划执行。
四、实施步骤
（一）明确投资主体和实施主体
由北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称“北投集团”）作为通州区老旧小区综合整治的投资主体。投资主体主要负责资金筹措、前期准备、统筹组织等工作。投资主体可将市区两级财政投入资金作为老旧小区综合改造资本金，依托区政府确定的改造区域内相关公共资源，搭建投融资平台。
由属地作为老旧小区综合整治工作的实施主体。
（二）建立改造台账
各属地结合“六治七补三规范”和老旧小区综合整治菜单内容，对辖区内老旧小区开展全面排查，建立老旧小区台账，结合小区实际,依据居民意愿，确定整治项目。
（三）建立并发挥好老旧小区治理体系作用
1.建立完善治理体系。各属地要在具体项目实施前建立政府主导、居民自治、社会力量协同的小区治理体系。通过业主认可的方式确定小区综合整治菜单、小区管理模式、物业服务企业、物业服务标准和物业服务费用。暂时没有条件实施物业管理的，应实行准物业管理或完善自我服务管理模式，要注重服务标准细化和保洁清洁、安保巡查、维修养护、垃圾清运等方面的规范。
2.发挥治理体系作用。各属地要严格落实治理责任，提升社区党组织服务能力和水平，做好公共服务、公共管理和公共安全工作的组织领导工作。群众自治组织和物业服务企业要全程参与老旧小区综合整治工作，做好入户调查、政策宣传、了解民意、组织动员、自选类项目签约等工作，提出合理化建议，组织居民进行民主表决。
（四）加强规划统筹
1.统筹规划。各属地要在落实人口和建筑规模双控基础上，合理梳理老旧小区周边空间资源，确定老旧小区整治范围和实施项目，可将相邻老旧小区进行统筹整治。改造区域内空间资源要进行统筹规划，注重留白增绿和功能提升，疏解整治腾退空间优先用于增建绿地、养老、社区活动中心等便民设施。对无法独立建设公共服务设施的，可就近建设区域性公共服务中心，辐射周边多个老旧小区。挖潜老旧小区周边企事业单位停车资源，建立错时共享停车机制。
2.征求意见。项目启动前，实施主体及群众性自治组织会同（原）产权单位组织开展宣传动员，组织业主就老旧小区综合改造菜单、小区管理模式以及物业服务标准和物业服务费用进行民主表决；先行引入物业服务企业的，由物业服务企业逐步与业主签订物业服务合同，待合同签订率达到小区业主和建筑面积双二分之一及以上时，物业服务合同生效。选聘物业服务企业可采用招投标或其他业主认可的方式，业主应按照约定缴纳物业服务费用。
3.编制改造方案。实施主体结合改造区域实际和业主需求，拟定老旧小区综合改造菜单、初步设计方案和小区管理模式初步方案。老旧小区改造初步设计方案要在规划部门指导下编制，确保每个小区各具特色，体现文化内涵，并在老旧小区内公示。
（五）实施整治
1.由实施主体对老旧小区改造项目进行招标。招标完成后，实施主体和中标人签订合同，中标人按照合同约定内容负责组织实施。
2.实施主体委托设计单位进行施工图设计。抗震节能综合改造工程等施工图应当经施工图审查机构审定。实施主体会同中标人按照既定的建设程序组织施工并做好竣工验收，鼓励采用工程总承包模式进行实施。
3.投资回报方式。对于自选类改造内容，除政策补贴外，可由居民出资或通过PPP等形式共同筹集所需资金，通过招标引入社会资本参与，切实推进改造实施和受益者付费机制的实现。改造投资回报方式，由受益业主与投资主体通过协议约定。
（六）完善小区管理模式
老旧小区改造项目完成后，物业服务企业要无缝对接，及时有效的开展服务工作。
在实施后期管理的同时，实施主体将供（排）水、供电、供气、供热等专业管线移交专业公司管理维护。
通过小区管理模式的建立，进一步完善小区治理，形成一整套治理机制，包括对违法建设、开墙打洞、群租、地下空间违规使用及时发现、及时治理的措施；发现居民需求及时服务，实现共建共享的措施；保障小区安全、有序停车及其他正常运行秩序的措施等。
五、完善保障措施
（一）加强组织领导
建立通州区老旧小区综合整治工作联席会议制度，由区长担任老旧小区综合整治联席会议主召集人，常务副区长、主管城市管理和主管城建的副区长担任副召集人，负责统筹协调解决老旧小区综合整治过程中的重点、难点问题。设立老旧小区综合整治工作办公室，办公室主任由区住房城乡建委主任担任。各成员单位按《通州区老旧小区综合整治工作联席会议制度》要求履行相应职责。
（二）精简审批手续
1.由区住房城乡建设委会同区发展改革委、市规划国土委通州分局、区质监局、区公安消防支队等单位，按相关政策要求，简化老旧小区综合整治审批备案手续。不涉及新建建筑物的，应办理相关备案手续。老旧小区综合整治项目新建停车、养老等建筑物，可参照公共服务类建设项目办理审批手续。同时，要通过审批备案明确老旧小区新增建筑物和设施的权益，保证其完全服务于本小区居民。对规模不大的新建社区服务建筑，根据市级政策探索将审批权限下放到属地。
2.由区住房城乡建设委会同区发展改革委、区市政市容委、市规划国土委通州分局、区住房城乡建设委，以及燃气公司、热力公司、自来水公司、电力公司等专业公司配合，简化市政管线改造改移审批手续。
3.由区住房城乡建设委牵头，区质监局等单位配合，按相关要求，优化验收程序。
（三）加大宣传力度
各有关部门要借助媒体，通过多种形式，大力宣传老旧小区综合整治的重要意义。每个整治方案都要征求业主意见，改造实施过程中要邀请业主代表监督。大力营造整治方案业主决定、整治过程业主监督、整治成果共同维护的良好局面，营造良好的舆论氛围，最大限度地增强小区居民获得感。
（四）加强资金支持和管理
1.加大资金支持。老旧小区综合整治资金由市区两级财政资金及投资主体融资资金组成。其中，市级财政采用定额补贴方式对改造项目给予资金支持；区财政局负责配套2018年老旧小区综合整治项目基础类及自选类项目资金不足部分；北投集团负责配套2019-2020年基础类及自选类项目，区级财政应承担部分。其中，加装电梯项目在市级财政对增设电梯购置及安装费用补贴24万元/部的基础上，2018年由区级财政再补贴6万元/部，2019-2020由北投集团再补贴6万元/部。
2.加强资金管理。老旧小区综合整治资金要专户存储、单独核算、专款专用，不得转移、挪用。老旧小区综合整治办公室负责汇总、审核各实施主体改造项目资金使用情况，并向区财政提出拨付资金申请等有关工作。施工单位申请拨款时，实施主体应对用款单位提供资料的真实性进行严格审核，并向区老旧小区综合整治工作办公室提出申请。由区住房城乡建设委、区财政局、区审计局、区市政市容委、区发展改革委、北投集团组成资金管理组，以会议形式研究资金使用、管理及拨付事宜，并形成会议纪要，作为拨付资金的重要依据。
附件：1.老旧小区改造整治菜单
2.2018年通州区老旧小区综合整治改造计划
附件1
老旧小区改造整治菜单
|
范围 |
类别 |
改造整治内容 |
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楼本体 |
基础类 |
拆除违法建设 |
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整治开墙打洞 |
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清理群租 |
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地下空间治理 |
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对经鉴定不满足抗震设防要求的楼栋同时进行抗震加固和节能改造 |
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对性能或效果未达到国家节能50%标准的楼栋进行节能改造 |
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根据实际情况，对楼内水、电、气、热、通信、防水等老化设施设备进行改造 |
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进行空调规整、楼体外面线缆规整 |
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对楼体进行清洗粉刷 |
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拆除楼体各层窗户外现有护栏，对一层加装隐形防护栏 |
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光纤入户改造 |
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完善无障碍设施 |
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自选类 |
多层住宅楼房增设电梯等上下楼设施 |
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楼体抗震加固增加阳台 |
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多层住宅楼房平改坡 |
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屋顶美化 |
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太阳能应用 |
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范围 |
类别 |
改造整治内容 |
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小区 公共 区域 |
基础类 |
拆除违法建设 |
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进行地桩地锁专项整治和清理废弃汽车与自行车 |
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绿化补建 |
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修补破损道路 |
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完善公共照明 |
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更新补建信报箱 |
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完善安防、消防设施 |
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根据实际情况进行水、电、气、热、通信、光纤入户等线路管网和设施设备改造，架空线入地及规范梳理 |
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维修完善垃圾分类投放收集站 |
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增设再生资源收集站点 |
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有条件的大型居住小区增建公厕 |
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无障碍设施和适老性改造 |
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自选类 |
增建养老服务设施和社区综合服务设施 |
|
|
补建停车位及电动汽车充电设施 |
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|
完善小区信息基础设施和技术装备 |
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|
完善小区治理 |
基础类 |
完善小区治理体系 |
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实施规范化物业管理 |
附件2
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2018年通州区老旧小区综合整治改造计划
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