副中心管委发〔2025〕19号

各相关单位：

《北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管控技术要点》衔接《住宅项目规范》（GB55038-2025）已经完成修订，现印发给你们，请各单位认真遵照执行。同时废止《北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管控技术要点（试行）》（副中心管委发〔2024〕25号）。

北京城市副中心管理委员会    

                           2025年6月9日        

   北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管控技术要点

（试行）

为深入贯彻落实中共中央、国务院深化“放管服”改革优化营商环境的决策部署和市委、市政府工作要求，进一步促进北京城市副中心高质量发展，增强经济活力，结合北京城市副中心建设工程规划设计和管理的实践经验和市场需求，衔接《住宅项目规范》（GB55038-2025），对《北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管控技术要点》进行修订。该要点适用于通州区行政辖区范围内居住项目建设工程的规划设计、规划审批。

一、弹性管控原则

（一）为引导形成高低错落的城市天际线，居住用地建筑高度在地块内可执行局部上浮的弹性管控。

（二）高度局部上浮后的建筑应与周边城市空间环境相协调，不得与文物保护、景观视廊管控、机场航空净高、微波通道管控等涉及文保、安全的各项要求相冲突。

二、弹性管控创新措施

（一）建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地， 允许建筑高度局部上浮。

（二）居住用地内应形成高低错落的建筑布局，避免断崖式高度变化，单个居住用地建筑高度局部上浮应满足以下条件：

1.允许居住用地建筑高度在地块控高基础上局部上浮，匹配《住宅项目规范》（GB55038-2025）新建住宅建筑层高不低于3米的要求，对建筑控高进行细化：

地块控高为18米的居住用地，建筑高度按照21米予以控制，局部可上浮至27米；

地块控高为24米的居住用地，建筑高度按照27米予以控制，局部可上浮至39米；

地块控高为36米的居住用地，建筑高度按照39米予以控制，局部可上浮至48米；

地块控高为45米的居住用地，建筑高度按照48米予以控制，局部可上浮至63米。

2.局部上浮比例：建筑高度局部上浮的住宅单元水平投影面积占该地块建筑基底面积之和的比例不应超过25%，且建筑高度上浮的住宅单元建筑面积占该地块住宅地上总建筑面积的比例不应超过30%。

3.对于建筑高度局部上浮的其他情况，可通过论证后确定建筑高度弹性管控的具体要求。

（三）合理控制沿街建筑的宽度：

1.沿城市道路的生活服务建筑与商业建筑宜有连续性。

2.沿城市道路的板式住宅应注重通透性，避免单一方向宽度过大。当建筑高度不超过39米（含）时，住宅建筑单一方向不宜超过四个单元。

3.当建筑高度在39～63米（含）时，住宅建筑单一方向以两到三个单元为宜。

4.当建筑高度在63米以上时，住宅建筑单一方向不宜超过两个单元。

（四）建筑屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的25%，且突出屋顶建筑高度不超过6米的，不计入建筑高度。

1. 对于平屋顶建筑，突出屋顶建筑高度指从屋面结构板顶至建筑屋顶上的附属物屋顶或女儿墙（若含）的高度。

图1-1 平屋顶建筑突出屋顶建筑高度示意

2.对于坡屋顶建筑，坡屋顶内有屋顶结构板时，突出屋顶建筑高度指从屋顶结构板顶至建筑屋顶上的附属物屋顶的高度；坡屋顶内无屋顶结构板时，突出屋顶建筑高度指顶层楼板建筑完成面至建筑屋顶上的附属物屋顶的高度减去标准层高度；坡屋顶内有上跃层时，突出屋顶建筑高度指上跃层室外屋面结构板顶至建筑屋顶上的附属物屋顶的高度。

图1-2 坡屋顶建筑突出屋顶建筑高度示意

3. 空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度；突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等不计入建筑高度。

4.建筑日照分析中，主体建筑上所有出屋面的屋顶附属物应纳入测算范围。

三、其他要求

本通知自印发之日起试行，试行期两年。