各乡、镇人民政府，各街道办事处，区政府有关委、办、局：
《关于加强准物业或无物业管理小区规范治理工作方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
北京市通州区人民政府办公室
2019年3月14日
（此件主动公开）
关于加强准物业或无物业管理小区
规范治理工作方案
为加强老旧小区的长效治理，进一步改善居民的居住环境，提升生活品质，切实增强人民群众的获得感、满足感和幸福感，依据《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）、《北京市人民政府办公厅关于印发老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)的通知》（京政办发〔2018〕6号）等文件精神，结合我区实际和试点经验，特制定本工作方案。
一、工作目标
深入贯彻落实党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，以改善小区生活环境、提高居民生活质量为总体目标，在总结基层实践经验基础上，以党建引领基层社会治理为主线，以落实业主自我管理责任为着力点，以解决突出问题为重点，建立和完善老旧小区长效管理机制，坚持共建共治共享，加强对老旧小区的治理，利用三年的时间，逐步形成政府主导、居民自治、社会力量协同的社区共治机制，显著提升我区的住宅小区治理能力和业主自我管理水平。
二、基本原则
以“党建引领、因地制宜、属地主导、强化自治、适当补贴、逐步推进”为基本原则，充分发挥党在基层组织的核心领导作用，针对老旧小区自身特点因地制宜确定管理方式，各乡镇街道作为责任主体，落实业主自我管理责任，依托基层党组织和社区居民委员会，动员辖区单位、社会组织和居民共同参与，引导居民自我服务管理，政府适当给与补贴，逐步完善老旧小区长效治理机制。
三、实施步骤
（一）调查摸底，建立老旧小区基础台账
由各乡镇街道于2019年3月底前，在完成本辖区老旧小区物业管理情况的摸底调查（调查内容包括：小区名称、建成年代、建筑面积、户数、当前管理模式等）基础上，形成准物业或无物业管理老旧小区的基础台账和有物业管理老旧小区现状台账。
（二）深入调研，制定本辖区准物业或无物业管理小区工作计划
由各乡镇街道于2019年4月底前，对照台账通过调查问卷、调研走访、电话询问等形式开展调研，充分了解本辖区准物业或无物业管理小区的当前管理状态、存在的主要问题、业主满意度、意见建议及缴费意愿等情况，编制符合实际、节点清晰、目标明确、操作性强的管理实施计划。
（三）因地制宜，采用不同方式推进准物业或无物业老旧小区长效治理
2021年底前，针对不同类型的老旧小区，利用不同的管理方式推进老旧小区长效治理。
1.对于当前有人管理、有部门管理、有单位管理的准物业或无物业管理老旧小区，管理到位、居民满意度较高的，维持原有管理模式，仅由街道乡镇对管理方式方法进行必要的指导，明确管理责任，引导业主缴费，形成合约关系，完善现有服务管理模式。
2.当前管理方式不能适应新形势下我区管理需要，管理不到位，小区长期存在问题不能得到有效解决的，乡镇街道应以党建为引领，依托社区居委会，遵循小区自我服务管理原则，指导业主修订完善小区管理规约、业主大会议事规则，确定小区管理模式、服务内容、服务标准、服务费用等相关事项，充分整合小区内各种设施、资源，指导业主与管理单位形成合约关系，培养业主缴费意识。
3.实施综合改造的老旧小区，要以自治为基础，尊重业主参与权和决策权，采取改造与后期管理同步表决的方式，同意实施物业管理并同意交纳物业费的，列入综合改造计划。实施综合改造的老旧小区原则上实行专业化物业管理。以老旧小区综合改造工作为基础，巩固老旧小区改造成果，改造后管理单位要无缝对接，即时有效开展物业服务，维护整治成果。
（四）远近结合，保基本促长效提高居民获得感
1.近期依靠政府补助形式先行保证准物业或无物业老旧小区的基本管理，由区级财政设置“无物业老旧小区管理补贴专项资金”，发放标准为0.7元/平方米/月，由各乡镇街道按本辖区内准物业或无物业老旧小区的建筑面积申领，统筹使用。补贴资金可用于改善老旧小区环境卫生、支持居民自治、奖励管理单位或聘用组织等用途。此资金区级财政补贴各乡镇街道三年。
2.长远出发，要在老旧小区里实现党建引领基层社会治理，通过成立、指导业主委员会的工作，落实业主自我管理责任，形成业主共建共治共享的局面，逐步推动所有符合条件的住宅小区建立积极有效的业主委员会并参与小区管理，完善小区管理规约、业主大会议事规则。指导业委会组织居民群众协商决定小区管理方式，培养居民缴费意识，形成多元参与、共同治理的良好局面。同时加强对业委会的监督，推动业主委员会履职尽职，引导业主委员会依法规范运作，最终形成一种良性互动的住宅小区综合治理格局。
3.试点先行，探索社区居委会、业委会交叉任职，号召党员回所居住小区报到，积极参与小区治理。各街道乡镇选择配套设施相对独立、完善，有一定规模，相对封闭的老旧小区作为试点，协助、指导、监督成立业主大会组建业主委员会。梳理核实社区居委会成员竞选业主委员会的资格情况，结合业委会选举，依法定程序推行社区居委会、业委会交叉任职。
（五）达标奖励，提高老旧小区物业企业的积极性
1.建立对老旧小区物业企业考核奖励机制。自2019年起，由区级财政设置“老旧小区物业管理奖励资金”，标准为0.3元/平方米/月，用于激励物业企业提高管理水平。采取“达标奖励”的方式促进老旧小区物业服务的专业化和规范化。补偿对象为已实施正规物业管理或形成专业化、自治管理的建成10年以上的老旧小区（按区域总建筑面积的50%予以奖励）。
2.建立老旧小区物业企业考核约束机制。建成10年以内（不包括建成10年的）有物业管理的居住小区参与全面评定，考核结果纳入红黑榜信用体系，同时对管理不到位的项目采取相应措施予以提高服务水平。
四、职责分工
（一）区委社会工委负责指导社区党组织在老旧小区管理工作中发挥好领导作用。
（二）区住房城乡建设委负责全面统筹老旧小区管理的各项工作；监督管理为老旧小区提供物业服务的企业，对符合物业服务合同备案条件的进行备案，对全区纳入老旧小区综合改造的项目进行把关；协助乡镇街道及相关部门做好综合改造具体事项的实施、推进与协调工作。
（三）区社会办负责指导乡镇街道、社区开展准物业或无物业老旧小区自我服务管理工作，完善无物业老旧小区自我服务管理模式、社区治理结构，创新自我服务管理方式，建立无物业老旧小区长效治理体系。
（四）区民政局负责指导街道乡镇加强基层群众性自治组织建设，健全基层群众自治机制，引导社区居民积极有序参与老旧小区自治管理。
（五）各乡镇街道作为准物业或无物业老旧小区管理的责任主体，负责理顺辖区内各产权单位关系，摸清小区设施设备权属、公共维修资金等方面情况；负责使用“无物业老旧小区管理补贴专项资金”，建立、完善相应工作机制和保障措施，依托社区居民委员会，引导居民自我服务管理，逐步建立属地主导、居民自治、社会力量协同的小区治理体系；负责老旧小区物业服务达标奖励考核工作，选聘有社会责任感、口碑好的物业服务企业，进行打包式服务管理，要做到有品牌、有规模、有效益，推进辖区内老旧小区物业规模化、规范化管理，按照实际服务质量综合考量，拨付奖励资金；引导物业公司通过法律手段追缴物业费，培养小区居民物业服务付费意识。
（六）社区的党组织、社区居委会作为基层组织，在老旧小区自治管理中发挥核心作用，负责联系居民，征求居民意见和建议，指导成立业主大会、组建业委会，经业主共同授权执行业主共同决定的事项，动员区域内各方社会力量参与老旧小区治理，加强对自治组织的指导、协助和监督。
（七）区编办负责统筹协调在乡镇街道增加居住小区管理人员编制。
（八）区委组织部负责号召在职党员回自己居住的小区报到参与小区治理，在业主委员会选举和运行中发挥积极作用。
（九）区财政局负责“无物业老旧小区管理补贴专项资金”、“老旧小区物业管理奖励资金”的统筹与拨付。
（十）区国资委负责督促区国有物业企业提高物业服务质量，对托管小区加大投入，提高服务标准。
（十一）针对居民与物业公司未签订物业服务协议，享受相应物业服务但拒不缴纳物业费的行为，协调区法院从法律角度研究解决办法。
五、工作措施
（一）各乡镇街道要强化街道乡镇党委在老旧小区管理工作中的领导作用，明确一名主管领导统筹负责、一个固定科室专门负责居住小区管理。
（二）区编办统筹协调在乡镇街道增加居住小区管理人员编制，其职责为承担辖区居住小区的日常管理，协助、指导和监督业主大会、业主委员会的成立及活动，监督物业服务企业的日常工作，引导、监督居民自我服务管理。
（三）在小区自治管理过程中，要充分发挥业主中党代表、人大代表、政协委员、党员及其他优秀分子的带头作用，引导业主参与社区居民自治。
（四）各乡镇街道要利用“街乡吹哨、部门报到”工作机制，统筹辖区社区居民委员会及相关部门，牵头召集相关部门研究解决准物业或无物业老旧小区治理中存在的突出问题，协调产权单位、物业服务企业、业主委员会、其他自管组织、辖区单位共同参与小区管理，协商解决老旧小区管理过程中的重点难点问题，逐步强化老旧小区自治管理。
区综治办、区发展改革委、通州公安分局、区城管委、区园林绿化局等相关部门要配合属地做好职能范围内的相关事宜。
六、工作要求
（一）提高认识，加强领导。老旧小区的长效治理是保障和改善民生、改善小区生活环境、提高居民生活品质的需要。区社会办要在工作中发挥统筹协调作用，区综治、发改、公安、民政、财政、住建、交通、城市管理、园林绿化等相关部门要按照各自职能，强化责任意识，共同指导老旧小区的长效治理工作。
（二）因地制宜，强化自治。老旧小区长效治理工作的实施和开展要紧密结合乡镇街道和小区的实际情况，根据原管理方式、小区资源配置和社区参与程度等有关因素，制定符合自身实际情况的老旧小区管理方案。各乡镇街道要抓住自治管理这一核心和关键，充分动员居民参与，了解居民需求，强化自治管理的基础。
（三）加强宣传，确保长效。充分发挥先进典型的引领、辐射、带动作用。通过各种形式宣传、树立小区自我服务管理工作典型，培养居民自我管理、自觉缴费的良好意识。充分挖掘、利用和整合社区内的各类资源，动员社区各种力量参与到老旧小区的治理中来，形成制度化、规范化机制，确保治理效果。
政策解读：解读：《（通政办发〔2019〕5号）北京市通州区人民政府办公室印发关于加强准物业或无物业管理小区规范治理工作方案的通知 》
